Mon locataire ne paie pas son loyer, que faire ?
Aux termes des dispositions de l’article 7A de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.»
Lorsque le locataire est défaillant dans le règlement de son loyer, il est nécessaire d’agir rapidement afin d’éviter de se retrouver face à un arriéré conséquent.
En effet, il faut savoir que les délais de traitement par les Tribunaux des procédures d’expulsion et de condamnation aux arriérés locatifs sont particulièrement longs.
Il est donc nécessaire d’engager les démarches utiles dès les premiers défauts de règlement.
Etape 1 – Mise en demeure de paiement
La première étape consiste à envoyer à son locataire une mise en demeure de paiement.
Il est préférable d’adresser cette mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si cette première démarche ne permet pas d’obtenir une régularisation de la situation, elle aura au moins le mérite de permettre de justifier auprès du Juge qu’une issue amiable a été tentée.
Etape 2 – Signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire
Si le locataire persiste à s’abstenir de régler son loyer, il sera nécessaire de saisir un Huissier de justice pour lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
En effet, la grande majorité des contrats de location comprennent une clause résolutoire permettant d’obtenir une résiliation du bail en cas de manquement du locataire à son obligation de paiement.
Le constat de la résiliation du bail n’est toutefois pas automatique et doit être soumis à l’appréciation du Juge.
Avant de saisir un Huissier de justice, il est nécessaire de calculer le montant de l’arriéré locatif afin que le commandement de payer soit le plus précis possible et éviter ainsi les contestations ultérieures.
Pour ce faire, il est recommandé d’établir un tableau reprenant depuis l’origine du contrat de bail et par mois, les sommes dues en distinguant le montant des loyers de celui de charges et en précisant les dates et montants des règlements effectués par le locataire.
Etape 3 – Engager une procédure judiciaire
Une fois le commandement de payer signifié au locataire, et passé un délai de deux mois sans régularisation de la dette, il est possible de saisir le Juge chargé des contentieux de la protection en référé pour solliciter la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et le cas échéant l’expulsion du locataire.
La procédure de demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion est soumise à plusieurs formalités.
En effet, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité, assigner en résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX.)
Par ailleurs, dans tous les cas, l’assignation en résiliation du bail doit être dénoncée à la Préfecture au moins deux mois avant la date de l’audience.
Il doit être précisé que le Juge des référés est le Juge de l’évidence de sorte qu’il ne sera fait droit qu’aux demandes qui ne se heurtent pas à des contestations sérieuses.
En d’autres termes, pour mettre toutes les chances de succès de son côté, il est nécessaire de bien préparer son dossier en amont de l’audience.
Un avocat rompu à la pratique des procédures de résiliation de bail sera à même de vous conseiller utilement pour constituer un dossier solide et vous assister tout au long de la procédure jusqu’à l’obtention d’une Ordonnance d’expulsion.
Manon BRACCO
Avocat au Barreau de Nice
